Vendere casa comporta una serie di tasse che è fondamentale conoscere per pianificare correttamente l’operazione e non avere sorprese. Nel 2026 il quadro fiscale presenta alcune novità rilevanti introdotte dalla Legge di Bilancio approvata a fine 2025, che è importante conoscere prima di procedere. Le imposte sulla vendita di un immobile variano significativamente a seconda che si tratti di prima o seconda casa, degli anni di possesso e di altri fattori specifici.
Imposte sulla plusvalenza immobiliare
La plusvalenza immobiliare è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile. Su questa differenza, in alcuni casi, si pagano le tasse.
Quando si paga la plusvalenza
La plusvalenza è tassabile solo se l’immobile viene venduto:
- Prima di 5 anni dall’acquisto (o dalla fine dei lavori se costruito)
- E non è stata abitazione principale per la maggior parte del tempo di possesso
Se vendi dopo 5 anni dall’acquisto, non paghi alcuna tassa sulla plusvalenza, indipendentemente dal guadagno realizzato.
Come si calcola
La plusvalenza tassabile si calcola come:
Prezzo di vendita − (Prezzo di acquisto + Spese documentate)
Nelle spese deducibili rientrano:
- Costi notarili di acquisto
- Imposte pagate all’acquisto
- Spese di intermediazione immobiliare
- Costi di ristrutturazione documentati
Aliquota fiscale sulla plusvalenza nel 2026
La tassazione della plusvalenza prevede due opzioni:
- Imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza (secca e definitiva), da versare nell’anno di realizzo
- Tassazione ordinaria IRPEF includendo la plusvalenza nel reddito complessivo
Generalmente conviene optare per l’imposta sostitutiva del 26%, più vantaggiosa per la maggior parte dei contribuenti.
⚠️ Novità 2026 — Superbonus: se hai beneficiato del Superbonus 110% per ristrutturare l’immobile e lo vendi entro 10 anni dai lavori, l’aliquota dell’imposta sostitutiva sulla plusvalenza sale al 33% (era al 26% nel 2025). Un elemento da considerare con attenzione prima di procedere alla vendita.
⚠️ Novità 2026 — Stop alla rateizzazione: la Legge di Bilancio 2026 ha eliminato la possibilità di rateizzare la plusvalenza in cinque esercizi per le persone giuridiche. Dal 2026 la plusvalenza deve essere tassata interamente nell’anno di realizzo.
Esenzioni dalla tassazione
Esistono diverse situazioni in cui la vendita è esente da tassazione sulla plusvalenza.
Abitazione principale
Se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso (o almeno per metà del periodo tra acquisto e vendita), non si paga tassa sulla plusvalenza, anche vendendo prima dei 5 anni. La residenza deve essere dimostrabile con elementi oggettivi.
Immobili ricevuti per successione o donazione
Per immobili ereditati o ricevuti in donazione, il periodo di possesso ai fini dei 5 anni si calcola dalla data di acquisto del de cuius o del donante, non da quando li hai ricevuti tu.
Reinvestimento nella prima casa
Se vendi la prima casa e reinvesti il ricavato nell’acquisto di una nuova abitazione principale entro un anno, puoi beneficiare di agevolazioni fiscali significative.
Tasse seconda casa: differenze importanti
Le tasse sulla seconda casa sono generalmente più onerose rispetto alla prima abitazione, sia in fase di acquisto che di vendita.
Plusvalenza su seconda casa
Per la seconda casa la plusvalenza è sempre tassabile se vendi prima dei 5 anni, senza possibilità di esenzione salvo il reinvestimento in altra prima casa.
IMU 2026: novità per le seconde case
Fino al rogito, continui a pagare le imposte ordinarie sulla seconda casa. Il 2026 ha però introdotto alcune novità rilevanti sull’IMU:
- L’aliquota base per le seconde case rimane all’8,6 per mille, ma i Comuni possono aumentarla fino al 10,6 per mille (o fino all’11,4 in casi specifici)
- Novità importante: i Comuni possono ora applicare aliquote agevolate fino al 50% di riduzione per le seconde case poco utilizzate o tenute a disposizione, in base all’effettivo utilizzo dell’immobile
- L’accertamento dell’utilizzo può basarsi su parametri oggettivi come i consumi delle utenze domestiche
- L’acconto IMU 2026 sulla seconda casa è in scadenza il 16 giugno 2026
Ricorda di presentare la dichiarazione di cessazione IMU dopo la vendita per non continuare a pagare l’imposta.
Imposta di registro e spese notarili
Chi vende non paga l’imposta di registro (che è a carico dell’acquirente), ma può essere chiamato a contribuire alle spese notarili se così previsto nel contratto preliminare. Le spese notarili sono tradizionalmente a carico dell’acquirente, ma restano un elemento negoziabile nella trattativa.
Commissioni agenzia e detrazioni
Le commissioni dell’agenzia immobiliare non sono tasse, ma rappresentano un costo importante da considerare nel calcolo del ricavato netto della vendita.
Deducibilità dalle tasse
Le spese di mediazione immobiliare sostenute dal venditore possono essere dedotte dal calcolo della plusvalenza, riducendo l’imponibile su cui calcolare l’eventuale tassa del 26% (o 33% nel caso Superbonus).
Tassazione per persone giuridiche
Per immobili posseduti da società o persone giuridiche, la tassazione segue regole diverse:
- Le società di capitali includono la plusvalenza nel reddito d’impresa
- Le società di persone applicano la tassazione per trasparenza sui soci
- Non si applica il limite dei 5 anni per l’esenzione
- Dal 2026: la plusvalenza deve concorrere interamente al reddito nell’anno di realizzo, senza possibilità di rateizzazione in cinque esercizi
Come ottimizzare fiscalmente la vendita
Esistono strategie legali per ridurre il carico fiscale sulla vendita.
Documentare tutte le spese
Conserva e presenta tutte le fatture di spese deducibili:
- Ristrutturazioni e migliorie documentate
- Spese notarili di acquisto
- Commissioni immobiliari
- Imposte pagate all’acquisto
Ogni euro documentato riduce la plusvalenza tassabile.
Valutare i tempi
Se sei vicino ai 5 anni di possesso, può convenire aspettare per evitare completamente la tassazione sulla plusvalenza. Nel mercato torinese del 2026, dove i prezzi crescono mediamente dell’8,45% su base annua, valuta con attenzione se il risparmio fiscale compensa eventuali variazioni di mercato.
Considerare il reinvestimento
Se devi comunque acquistare un’altra abitazione principale, il reinvestimento tempestivo può garantire significativi vantaggi fiscali.
Dichiarazione dei redditi
La vendita immobiliare con plusvalenza deve essere dichiarata nel modello 730 o Unico dell’anno successivo alla vendita.
Compilazione del quadro RT
Nel quadro RT del modello dichiarativo vanno indicati:
- Prezzo di vendita
- Prezzo di acquisto
- Spese deducibili
- Calcolo della plusvalenza
- Opzione per imposta sostitutiva o IRPEF ordinaria
Il commercialista o CAF può assisterti nella corretta compilazione.
Errori comuni da evitare
Alcuni errori nella gestione delle imposte sulla vendita immobiliare possono costare caro.
Non dichiarare la plusvalenza
Omettere la dichiarazione della plusvalenza comporta sanzioni e interessi. L’Agenzia delle Entrate incrocia i dati dei rogiti e può facilmente individuare le vendite non dichiarate.
Non verificare il Superbonus
Nel 2026 è un errore frequente dimenticare di verificare se sull’immobile sono stati effettuati lavori con il Superbonus 110%. In quel caso l’aliquota sostitutiva passa al 33%, un dettaglio che può valere migliaia di euro.
Perdere documentazione
Senza fatture e ricevute delle spese sostenute, non puoi dedurle dal calcolo della plusvalenza, pagando più tasse del dovuto.
Confondere prima e seconda casa
Verificare correttamente lo status dell’immobile è fondamentale per applicare la corretta tassazione.
Affidati a professionisti esperti
La gestione degli aspetti fiscali della vendita richiede competenze specifiche. MAC Real Estate Advisor collabora con commercialisti esperti in materia immobiliare per garantire che ogni aspetto fiscale sia gestito correttamente.
I nostri servizi includono:
- Consulenza preliminare sugli aspetti fiscali
- Calcolo preventivo delle tasse dovute
- Supporto nella raccolta documentazione deducibile
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